Wpisy oznaczone ‘warunki zabudowy’

Co zmieni architekt adaptujący?

Autor: , 24 grudnia, 2010, Brak komentarzy

Biura architektoniczne tworzące gotowe projekty domów jednorodzinnych dokładają wszelkich starań, by projekt domu był komfortowy, estetyczny i zgodny z obowiązującymi normami prawnymi.

Wybierając projekty domów bierzemy pod uwagę potrzeby swojej rodziny, wielkość działki budowlanej i oczywiście budżet, jaki mamy przeznaczony na budowę. Kiedy kupimy już odpowiedni projekt, musimy jednak wprowadzić w nim kilka zmian, nawet jeśli idealnie komponuje się z naszymi potrzebami.

Oczywiście nie możemy wykonać tego sami, musimy prace projektowe zlecić uprawnionemu architektowi. Wymóg taki stawia na nas prawo określające, że gotowe projekty domów jednorodzinnych tylko wtedy mogą być uznane za projekt budowlany, który składa się wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, kiedy zostaną przystosowane przez uprawnioną osobę do warunków zabudowy, jakie stawia przed naszą działką gmina.

Co zmieni architekt adaptujący?

Plany domów są przygotowane w oparciu o standardowe warunki glebowe i klimatyczne. Architekt – autor projektu nie wie przecież, na jaką działkę trafi jego dokumentacja. Nie może również stworzyć projektu zagospodarowania działki, który jest integralną częścią projektu budowlanego, bo nie zna warunków, jakie posiada inwestor. Dlatego istnieje adaptacja projektu, w czasie której właśnie domy projekty są przystosowywane do lokalnych warunków, jakie ma konkretna działka oraz miejscowego planu gminy.

Obowiązkową częścią adaptacji jest dostosowanie projektu do wymogów gminy czyli np. właściwe usytuowanie budynku na działce, z uwzględnieniem odległości od działek sąsiednich. Konieczne jest również wykonanie lub poprawienie istniejących fundamentów – grunty na działce mogą wymagać innego posadowienia budynku, więc architekt adaptujący musi je ponownie przeliczyć. Obowiązkowi podlega również wykonanie projektu zagospodarowania działki, z uwzględnieniem istniejących i planowanych obiektów budowlanych, istniejących dojazdów do działki, usytuowania względem sieci infrastruktury oraz sąsiednich działek. Projekt zagospodarowania działki zawiera również pasy zieleni, które dostępne są na terenie.

Czasem warunki zabudowy określają również maksymalne lub minimalne parametry budynku, który może stanąć na działce. Zadaniem architekta adaptującego jest zatem zmiana kąta nachylenia dachu, kubatury budynku, powierzchni zabudowy. Należy oczywiście wybrać taki projekt domu, który wymaga najmniej ingerencji, po pierwsze dlatego, że każda zmiana wiąże się z dodatkowym kosztem, a po drugie nie na każde modyfikacje dostaniemy zgodę od autora projektu.

Koszt adaptacji obowiązkowej wynosi ok. 1500-2000 zł. Ale do tego mogą dojść również koszty związane ze zmianami, na których zależy inwestorowi. Podczas adaptacji możliwe są bowiem zmiany, które dostosują dom, projekty do potrzeb inwestora. Modyfikuje się zatem funkcje pomieszczeń, rozkład ścianek działowych, pamiętając o konieczności ponownego przeliczenia konstrukcji stropu itd. Jeżeli planowane jest wodne ogrzewanie podłogowe architekt musi zmienić rozmieszczenie okien i drzwi, bo wysokość pomieszczenia ulegnie zmianie, z powody grubszej wylewki, która podniesie poziom podłogi. Jeżeli planowane jest ogrzewanie elektryczne, istniejącą w projekcie kotłownię można zaadaptować na inne pomieszczenie.

Istnieją również bardzo poważne, trudne i kosztowne zmiany, które również są możliwe, takie jak np. zmiana technologii budowy domu. Jeżeli mamy projekt domu murowanego, a nam marzą się domki drewniane, możemy postarać się o przeprojektowanie dokumentacji. Kwota adaptacji zależy jednak od trudności wprowadzanym zmian, a modyfikacja technologii jest bardzo trudna i wymagająca mnóstwa pracy. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest poszukanie nowego projektu, który już gotowy jest w interesującej nas technologii. Biorąc pod uwagę fakt, że gotowe projekty domów jednorodzinnych to kilkunasto a może nawet kilkudziesięciotysięczna oferta, nie powinno być z tym kłopotu.

Co to jest gotowy projekt?

Autor: , 12 grudnia, 2010, Brak komentarzy

Gotowe projekty domów są już wielką konkurencją dla drogich projektów indywidualnych. Ich zaletą, oprócz niskiej ceny, jest także dostępność – zamówiony projekt domu otrzymamy zaledwie w kilka dni.

Czy projekty domy, które są przygotowywane jako powtarzalna dokumentacja, mogą być spełnieniem naszych marzeń o domu? Oczywiście, że tak! Jest ich tak dużo, że na pewno każdy, nawet najbardziej wymagający inwestor znajdzie projekt domu dokładnie dostosowanego do swoich potrzeb. W ofercie są zarówno domy parterowe, jak i z poddaszem, projekty domów jednorodzinnych piętrowych z płaskim dachem stają się coraz bardziej popularne, szczególnie, gdy chcemy budować dom jednorodzinny w mieście. Zwolennicy drewna znajdą urokliwe domy drewniane, a ci, którzy wolą tradycję murowanego domu mogą wybierać zarówno wśród nowoczesnych konstrukcji, jak i klasycznych brył, jakie miały szlacheckie domy dworki.

Co to jest gotowy projekt?

Wybór jest również pod względem powierzchni użytkowej, kształtu budynku czy nawet rozkładu pomieszczeń. Dom wielopokoleniowy lub mały dom parterowy dla singla, który nie chce mieszkania w bloku to tylko niektóre rozwiązania. Ważne, że projekty możemy wybierać również patrząc na koszt budowy domu, którego szacunkowa wartość podana jest przy wizualizacji. To pomaga w decyzji i zaplanowaniu kosztorysu.

Liczba sypialni, kuchnia otwarta czy zamknięta, łazienki na poddaszu czy salon kąpielowy – takie opcje posiada wyszukiwarka projektów domów, która zawęzi nam wybór i ułatwi podjęcie właściwej decyzji. Jeżeli jednak mamy wątpliwości i chcielibyśmy coś zmienić w projekcie, możemy to zawsze uczynić podczas adaptacji projektu.

Adaptacja projektu jest wymagana prawem. Chodzi o to, aby dostosować wybrane plany domów do warunków, jakie podaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – warunki zabudowy. Architekt, który dokonuje adaptacji, zmienia również fundamenty domu, by posadowienie budynku było właściwe na takim gruncie, jaki ma nasza działka budowlana. Ale adaptacja projektu to również zmiany zlecone przez inwestora, by projekt domu był lepiej dostosowany i do jego potrzeb. Zmiana funkcji pomieszczeń, usytuowanie okien czy ścianek działowych – to wszystko może zmienić architekt. Potrzebna mu będzie jednak zgoda autora projektu, którą dostaje się wraz z zamówioną dokumentacją. Można również wprowadzić zmiany dotyczące dodatkowych pomieszczeń. Domy podpiwniczone czy bez piwnicy, garaż w bryle budynku, czy usunięcie go z projektu i zastąpienie gotowym projektem wolno stojącym. Jeżeli plan domu ma balkon, a my wolimy taras na parterze, również architekt może taką zmianę wprowadzić.

Warto pamiętać, że gotowe projekty to nie tylko domy jednorodzinne. Projekty budynków gospodarczych, domki letniskowe, altany ogrodowe – to tylko niektóre pozycje jakie można otrzymać w kilka dni po zamówieniu. Tu również dostępne są np. niewielkie komórki, w których przechowywać można sprzęt ogrodniczy, jak i również kilkuset metrowe obory czy wędzarnie ogrodowe, projekty takie stanowią ofertę dla każdego rolnika.

Gotowe projekty domów to także propozycja dla deweloperów. Domy wielorodzinne czy zabudowa szeregowa cieszą się popularnością wśród inwestorów, którzy realizują osiedla domków jednorodzinnych.

Warto skorzystać z tak bogatej oferty i zaoszczędzić pieniądze, których i tak sporo pochłonie budowa domu. Projekty indywidualne są oczywiście tworzone z myślą o konkretnej działce i potrzebach inwestora, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by szybciej i taniej dostosować każdy plan domu jednorodzinnego do tego, o czym od wielu lat marzymy.

Od czego zależy wybór projektu?

Autor: , 4 grudnia, 2010, Brak komentarzy

Przez ostatnie tygodnie opisywaliśmy sobie, jakie zalety i wady mają poszczególne typy zabudowy: projekty domów parterowych, projekty domów z poddaszem, projekty domów piętrowych. Wiemy już, jaki dom jednorodzinny będzie więc idealnie dostosowany do potrzeb naszej rodziny i jaki będzie miał najbardziej funkcjonalny rozkład wnętrz. Niestety, nie zawsze nasze plany i marzenia wygrywają w konfrontacji z formalnościami budowlanymi i warunkami, jakie ma nasza działka budowlana.

Od tego, jaki projekt domu wybierzemy w dużej mierze decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku, gdy gmina nie ma go uchwalonego – decyzja o warunkach zabudowy. Z tych dokumentów dowiemy się często, czy możemy budować domy z bali czy ograniczyć się do zabudowy parterowej. Co jeszcze wynika z warunków zabudowy?

Od czego zależy wybór projektu?

Warunki zabudowy mogą również określić maksymalną powierzchnię zabudowy, jaką mamy do dyspozycji na działce. Ograniczy to więc w pewien sposób wybór projektu. Funkcjonalnie zagospodarowania działka budowlana ma zabudowane 30-40% powierzchni. Warunki zabudowy mogą nieco zmniejszyć nam pole manewru.

Mogą jednak także przyczynić się do bardziej korzystnego dla nas usytuowania budynku na działce. Według prawa, ściana z otworami okiennymi nie może być bliżej granicy sąsiedniej działki niż 4 m, bez otworów – bliżej niż 3 m. Istnieją przypadki, że warunki zabudowy umożliwiają nam budowę domu w odległości 1,5 m od granicy sąsiedniej działki lub nawet bezpośrednio na granicy.

Dzieje się tak w przypadku, gdy szerokość działki wynosi mniej niż 16 m. Wąska działka często spotykana jest szczególnie w dużych miastach. Na granicy można postawić również dom jednorodzinny jeśli tylko jego część znajdująca się w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy będzie miała długość i wysokość nie większą niż istniejący bądź projektowany budynek sąsiada. Te wszystkie punkty muszą się jednak znaleźć w decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja urzędu determinuje również często to, na jaki projekt dachu możemy się zdecydować. Określony zostaje bowiem kąt nachylenia dachu. Jeżeli nie jest on ostry, możemy zapomnieć o spadzistym dachu domu z poddaszem.

Warto pamiętać, że jeżeli nasza działka budowlana jest objęta ochroną konserwatora zabytków, to możemy nawet mieć ustalone z góry, jaka dachówka powinna być zastosowana na pokrycie dachu. Konserwator zabytków chce mieć pewność, że nasz dom jednorodzinny będzie stanowił harmonijną całość z istniejącą już zabudową. Najczęściej takiej sytuacji mogą się spodziewać inwestorzy, których budowa domu odbywa się np. nieopodal zabytkowych dzielnic, na np. przy Starych Miastach.

Tak samo rzecz się ma z wyborem materiału na elewację budynku. Możemy mieć nakaz zastosowania konkretnego koloru elewacji, by wpasować się w zabudowę.

Aby uzyskać warunki zabudowy, musimy złożyć u wójta, burmistrza czy prezydenta miasta stosowny wniosek. We wniosku należy szczegółowo opisać:

  • gdzie leży działka, gdzie są jej granice
  • co chcemy wybudować na działce, dom jednorodzinny czy projekty budynków gospodarczych itp.
  • jak działka zostanie uzbrojona – tutaj musimy dołączyć oświadczenie z przedsiębiorstw wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych itd. o możliwościach uzbrojenia względem istniejących sieci lub o możliwości planowanej rozbudowy

Warto pamiętać, że nie tylko my otrzymujemy wydaną decyzję. Jest ona skierowana również do naszych najbliższych sąsiadów. Oni także mogą się sprzeciwiać temu, jakie domy jednorodzinne będą obok nich budowane i jaka zostanie zachowana odległość od granicy działki. Urząd nie zawsze musi się zgodzić na ich sprzeciw, ale na pewno nasz wniosek zostanie jeszcze raz rozpatrzony, co oznacza, że budowa domu znowu zostanie przesunięta w czasie.

Jakie zalety ma dom parterowy?

Autor: , 24 listopada, 2010, Brak komentarzy

Domy parterowe są bardzo lubiane, choć trzeba przyznać, że przez ostatnie lata systematycznie ustępowały miejsca domom z poddaszem użytkowym. Powodów tego stanu rzeczy jest kilka, po pierwsze projekty domów z poddaszem mają wiele zalet, a po drugie projekty domów parterowych mają kilka trudnych do obejścia wad, do których na pewno nie należny aranżacja łazienek.

Najważniejszą z nich i chyba w większości przypadków determinującą fakt, jaki projekt domu wybierzemy, jest to, że domy drewniane potrzebują dużo większej powierzchni zabudowy niż domy piętrowe czy z poddaszem, o takiej samej powierzchni użytkowej. A my kupujemy coraz mniejsze (czytaj tańsze) działki budowlane. Szczególnie działki w miastach są niewielkie i wąskie, co sprawia, że wybór projektu jest ograniczony. Dom parterowy na wąskiej działce będzie mały i niefunkcjonalny, chyba że stanowić będzie alternatywę wobec mieszkania w bloku dla singla.

Domy jednopoziomowe są również stosunkowo drogie, mimo iż w koszt budowy domu nie wlicza się dodatkowych stropów i podłóg, jakie wymagają domy o kilku kondygnacjach. Jednak o kosztorysie budowy w dużej stanowi projekt dachu, a ma on relatywnie bardzo dużą powierzchnię względem powierzchni użytkowej całego budynku.

Dom parterowy trudniej jest również ogrzać, a straty ciepła są częściej generowane przez duże powierzchnie przegród budowlanych. Dlatego mimo często prostej i zwartej bryły budynku i łatwości w budowie, rzadko kiedy domy energooszczędne są wykonane na podstawie planów domu parterowego. Koszty eksploatacji są dosyć wysokie, a i rozmieszczenie pomieszczeń nie wpływa znacząco na oszczędzanie energii. Wiadomo, że projekty domów energooszczędnych tak powinny być usytuowane na działce, żeby jak największa część pomieszczeń przeznaczonych na stałą obecność ludzi skierowana była na południową stronę świata. W przypadku budynku parterowego jest to zwykle salon. Gdy mamy dodatkowe piętro czy poddasze, możemy tam zamieścić dodatkowe pomieszczenie na tej samej stronie.

Rozmieszczenie wszystkich pomieszczeń na jednym poziomie wymaga również rozbudowanej komunikacji bądź rezygnacji z niej na rzecz tzw. otwartych przestrzeni, łączących kilka pomieszczeń w jedno. Ponadto oszczędzając miejsce na pomieszczenia mieszkalne, często brakuje go na pomieszczenie gospodarcze. Dlatego często budujemy domy parterowe z podpiwniczeniem, co dodatkowo zwiększa koszty budowy o ok. 20% lub – jeśli wielkość działki na to pozwala – dostawiamy dodatkowy budynek gospodarczy.

Jakie zalety ma dom parterowy?


Ale oczywiście domy parterowe mają również mnóstwo zalet. Jedną z ważniejszych jest brak konieczności budowania schodów wewnętrznych, co jak wiadomo i jest droższe, i zabiera powierzchnię użytkową. Kilkoma stopniami może jednak być kształtowana oryginalna aranżacja wnętrz – różnice w poziomie salonu dają bardzo atrakcyjny efekt. Można je również osiągnąć stosując sufity podwieszane w niektórych pomieszczeniach bądź ich części.

Schody wewnętrzne stanowią często problem dla osób starszych, chorych czy dzieci. Jednopoziomowy dom jest więc dla nich idealnym rozwiązaniem. Ponadto dom parterowy doskonale można wkomponować w ogród. Projekty domów często stosują podcienie, które mogą pełnić funkcję zadaszonego tarasu z bezpośrednim zejściem do ogrodu, a raczej taras i ogród przenikają się wzajemnie i granica się zatraca. Jeżeli dodamy do tego, że okna podcienia są zamontowane w salonie możemy uzyskać niebywale estetyczny domek. Wyjście do ogrodu można zaplanować z niemalże każdego wnętrza w domu.

Pomieszczenia na parterze mają tę samą nieograniczoną żadnymi skosami powierzchnię użytkową. Wystrój wnętrz i wyposażenie ich w konieczne meble, nie wymaga więc elementów na zamówienie pod wymiar. Możemy stosować dostępne meble na rynku, co oczywiście jest rozwiązaniem znacznie łatwiejszym i tańszym.

W ostatnich artykułach omówiliśmy zalety i wady, jakie mają domy piętrowe, domy z poddaszem, dziś – domy parterowe. Widzimy więc, że wybór jest trudny i zależny w dużej mierze od naszych oczekiwań, potrzeb i budżetu jaki mamy przewidziany na budowę domu. Pamiętajmy jednak, że zanim zdecydujemy się na konkretny projekt domu, powinniśmy najpierw uzyskać warunki zabudowy, by upewnić się, jakie właściwie domy jednorodzinne w ogóle możemy budować na naszej działce.

Jakie zalety ma dom piętrowy?

Autor: , 9 listopada, 2010, Brak komentarzy

Gotowe projekty domów jednorodzinnych są różne, dopasowane zarówno do naszych potrzeb i oczekiwań naszej rodziny, jak również do warunki zabudowy czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym objęta jest nasza działka.

Warunki zabudowy często określają maksymalną wysokość budynku, jaki można postawić na danym terenie. Od tego może zależeć, ile kondygnacji będzie mógł mieć nasz dom jednorodzinny. Z decyzji gminy wynika również niekiedy maksymalny czy minimalny kąt nachylenia dachu. Jeżeli okaże się, że plany domów mogą być wysokie, a dach maksymalnie pochylony o 15 stopni – budujemy domy piętrowe z płaskim dachem.

(Zalety domów piętrowych)

Zalety domów piętrowych

  • Projekty domów piętrowych najlepiej komponują się z miejską zabudową. Dobrze wyglądają wśród modernistycznych wieżowców czy starych kamienic, a także w sąsiedztwie blokowisk. Projekty domów z poddaszem, urokliwe dworki nie pasują do centr wielkich miast.
  • Domy piętrowe zajmują zdecydowanie mniej miejsca niż projekty domów parterowych o tej samej powierzchni użytkowej, dlatego nadają się na wąską czy małą działkę, o jakie w mieście nie trudno.
  • Projekt dachu w domu piętrowym ma najmniejszą powierzchnię w stosunku do powierzchni użytkowej. Jak wiadomo, przez nieszczelny dach dochodzi do największych strat ciepła, dlatego projekty domów piętrowych często są stosowane jako projekt domu energooszczędnego. Wpływ ma na to również ich zwarta i prosta bryła. Projekty domów z poddaszem, które również mają stosunkowo niewielki dach, zawierają jednak często dość newralgiczne elementy w konstrukcji budynku, takie jak lukarny, wykusze czy wystające okapy dachów, a ich nieprawidłowa budowa może przyczynić się do znacznych strat ciepła.
  • Domy o kilku kondygnacjach wymagają większej powierzchni ścian zewnętrznych i budowy stropów i podłóg, przez co zwiększa się koszt budowy domu. Oddają jednak inwestorom pełną powierzchnię użytkową wszystkich pomieszczeń, bez trudnych do aranżacji czy wykończenia skosów. Adaptacja poddasza wymaga trudniejszej izolacji, konstrukcji, a aranżacja wnętrz jest droższa przez konieczność zastosowania np. mebli pod wymiar.
  • Ogrzewanie domu o kilku kondygnacjach jest łatwiejsze niż w domach parterowych. Tu również łatwiej o wydzielenie stref grzewczych. Nie wszystkie pomieszczenia należy ogrzewać w równym stopniu. Innej temperatury potrzebujemy w pokoju dziecka czy salonie, a innych w kuchni, w której cieplej jest przez codzienne czynności, czy pomieszczeniach gospodarczych. Strefy grzewcze można ustalić poprzez montaż regulatorów temperatury. Domy piętrowe umożliwiają podział pomieszczeń na strefę dzienną na parterze i strefę nocną na piętrze. To zdecydowanie ułatwia rozplanowanie systemu grzewczego.
  • Nowoczesne domy piętrowe mają ciekawą elewację, dekorowaną często elementami szkła, klinkieru czy kamienia. Jako pokrycie dachowe stosuje się dachówkę w pięknych antracytowych czy grafitowych barwach. Dach płaski wykończony jest natomiast gontem bitumicznym lub blachodachówkę. Elewacja domu nie jest szpecona urządzeniem klimatyzacyjnym czy antenami telewizyjnymi, które zamieszcza się na płaskim dachu.
  • Stropodach daje możliwość aranżacji ogrodu na dachu. Zielony dach to często jedyna szansa na posiadanie kawałka zieleni w mieście. Ogród poprawia nie tylko mikroklimat, ale również stanowi dodatkową izolację wnętrz przed zimnem, opadami i hałasem.

Zalety domów parterowych sprawiają, że osoby budujące dom jednorodzinny coraz chętniej wybierają właśnie taki typ zabudowy. Na szczęście zapominamy już o bezkształtnych piętrowcach z brudnym „barankiem” na elewacji, znanych z lat PRL-u.